村宅基地改革工作經驗做法

⑴ 宅基地改革 如何釋放農村發展新活力

「宅改」破冰，難關擋不住改革步伐
7月12日下午，夕陽下的宜城市流水鎮劉台村四組，十分寂靜。幾戶老宅搖搖欲墜，破敗的院子里雜草叢生。
「70%的村民都存在『一戶多宅』的現象，大量房屋常年無人居住。」劉台村黨支部書記趙永東說，這里已經成了遠近聞名的「空心村」。
一邊是農民進城，大量宅基地廢棄閑置；一邊是農村用地緊張，保護耕地任務緊迫。這樣的矛盾，在宜城市越來越突出。
2015年，宜城市在調查摸底中發現，全市農村10.66萬戶農民，有8.63萬戶農民宅基地佔地超面積，佔81%。
「村民亂搭亂建，沒有約束力，想建多大建多大。」宜城市劉猴鎮胡坪村黨支部書記尹興友說，不少村民的宅基地達到五六百平方米。
宜城市提供的數據顯示，該市農村共有閑置宅基地、一戶多宅佔用地及村內閑置地約8萬畝，占農村居民用地總面積的50%。
摸清家底後，宜城市開始探索改革的路徑。
「因地制宜，緊貼宜城實際，堅守改革底線，堅持問題導向，試制度、試規則、試成效。」宜城市委書記郭靜表示，承擔改革任務以來，該市以「制度創新」為核心、以「制度建設」為主線，積極穩妥地推進各項改革工作。
將「宅改」工作作為「書記工程」，該市市委書記掛帥上陣，500名幹部進村入戶開展宣傳，收集上報1000多條農民意見、建設。通過一系列扎實有效的工作，「宅改」工作在宜城市家喻戶曉。
歸納總結103條措施、召開43次研討會聽取各方意見……最終敲定的《宜城市農村宅基地制度改革試點實施方案》，一次性獲得國土資源部批復認可。
實行「多規合一」制度、9項農村宅基地改革制度……多措並舉為宜城市宅基地改革工作保駕護航。通過大膽探索、破舊立新，宜城市農民建房做到了「無規劃不審批，無設計不建房」。
實地測量，確權登記。該市完成11.24萬宗農村宅基地的地籍測量和權屬調查，同步開展農民住房測量，並成立宜城市不動產登記局。「有了證，就有了法律保障，心裡踏實多了。」宜城市流水鎮劉台村七組農民文化全去年拿到了期盼已久的不動產權證，非常開心。截至目前，宜城市共發放「房地一體」不動產權證2.6萬余本。「改革首先要讓老百姓認可，要體現公平公正公開。」宜城市國土資源局黨委書記、局長何海燕表示，最終目標是農村宅基地不僅管得住，而且管得好。
出台《宜城市農村宅基地歷史遺留問題處理辦法》，在尊重歷史、正視事實、區別對待的前提下，分四個時間段，差異化解決了5500多個歷史遺留問題。
採取「明確基準、劃定區間、村民自治」方式，宜城市結合各村實際建立「有償使用、有償退出」機制：根據集鎮、中心村、普通村制定差異化農村基準地價；劃定三個收費區間，宅基地200平方米以下的，免費使用；超出面積分別按基準地價乘以不同系數收費。
劉猴鎮胡坪村村民吳昌財家宅基地面積超標29平方米，全村戶均宅基地面積為243平方米，胡坪村基準地價為每平方米1元，村裡確定超過2000平方米的收費系數為0.5；超過全村戶均面積部分繳費系數為1，因此他每年需要繳費14.5元。
宜城市農村土地制度改革試點工作領導小組辦公室（以下簡稱宜城土改辦）的數據顯示，宅基地超面積的有償使用費「村收村支」，目前已收取7.2萬戶農民的1207萬元有償使用費，主要用於宅基地回購和村公益事業。
劉台村黨支部書記趙永東說，在政策引導下，劉台村四組59戶居民選擇「有償退出」宅基地，騰退土地113畝。
3年來，宜城市2500餘戶農民多渠道退出宅基地，節約用地7600畝。
突破難點，創新激發出改革動力
改革進入深水區，改一點、革一點都是在要害之處。宅基地改革，更是如此。「承擔試點工作，是宜城市在新的歷史起點上推進農村改革的重大機遇。」宜城市市長、宜城土改辦主任嚴廣超說，宜城市必須抓住機遇，順勢而為，勇挑重擔，探索創新。
3年來，宜城市直面改革中深層次問題，不怕傷筋動骨，實施一系列有效措施將改革推向深入。「突破過去按地類確定宅基地面積方式，將人均耕地面積作為主要參考因子確定宅基地面積標准。」宜城市副市長鄭泳說，該市創新採用大數據采樣確定宅基地面積標准，邀請武漢的專家團隊合作研究，選取全省具有代表性的14個地區2900多個宅基地樣本進行分析論證。
改革不能孤立進行，不能碎片化推進。宜城市在改革中大力探索「宅改+」」，實踐了多樣化「改革結合」新模式。
胡坪村位於劉猴鎮東北端，現有宅基地624宗。在村黨支部書記尹興友眼裡，該村宅基地面積呈現「一大三多」的特點：宅基地面積大，自然村莊多、單家獨院多、閑置宅基地多。
為了推進「宅改」工作，該村採取了一系列「宅改+」做法，取得了很好的成效。
「宅改+現代農業」。胡坪村將6戶村民騰退的宅基地進行復墾還田，增加耕地面積3.5畝，流轉給湖北胡坪現代農業科技有限公司進行葛根規模化、產業化種植。
「宅改+生態旅遊」。該村將基礎設施相對較好的宅基地保留下來，改造成民宿，開拓觀光旅遊產業。
「宅改+村民自治」。胡坪村村民王桂香打算騰退名下一宗不常用的宅基地。在村委會的協調下，因征地拆遷而無房的同村貧困村民以8萬元購買了王桂香的宅基地，雙方各自確權辦理了證件。
「他不用花十幾萬元蓋房子，我對轉讓價格也滿意。」王桂香說，「宅改」政策的靈活運用，充分考慮了農民各方的利益。
何海燕表示，「宅改」工作要提高農民的獲得感，就必須搭建更多平台，留好更多「介面」，在政策允許的范圍內，結合更多方式方法開展創新。
流水鎮黃沖村積極發揮村兩委「領頭羊」的作用，成立村級理事會，制定村規民約，通過「大制度+小辦法」，推進「宅改」工作。
「有村民代表提議將宅基地有償使用與村莊綠化結合起來，凡種植有5厘米以上樹木的，每棵樹可按5平方米的有償使用款返還。」流水鎮黃沖村黨支部書記王朝富說，村民理事會商議後，贊成了這個建議，村民對「宅改」工作的積極性一下就提高了。
長期以來，宅基地管理亂象叢生，基層國土部門人力、物力有限，管不了；村集體人口流出進一步加大，村集體管理不斷弱化。
「要改變這種『看得見的管不著，管得著的看不到』的窘境，必須加強黨的領導。」何海燕說。
小河鎮創新管理手段，整合國土、城管、城建等各方力量，把執法許可權統一後下放到村集體，對土地利用規劃下的違法建房行為進行監管。「村組網格員日常巡查，執法分局、土地管理部門現場勘驗，實行三級聯批制。」小河鎮黨委書記付青峰介紹，通過這種方式確保建房有規劃、違建抓預防。
成效顯著，發展釋放了改革紅利
去年5月27日，宜城市流水鎮黃沖村六組村民肖龍以宅基地的不動產權證為抵押，成功從農業銀行宜城市支行貸款8萬元購買挖掘機承包工程。
通過一年發展，肖龍不僅償還了貸款，還先後購買了兩台挖掘機。7月13日，記者來到他家時，他正在瀏覽網頁，打算給家裡添置一台小轎車。「宅基地能換票子，老房子能變錢袋子。」肖龍說，這樣的宅基地改革才真正改到了老百姓的心坎上。
宜城土改辦工作人員龔建橋介紹，目前宜城市有52戶居民通過宅基地抵押，從銀行獲得756萬元貸款。「確權、賦能、流通，讓土地資源流通起來。」鄭泳說，宜城市在「土地入市」上也做了大量的嘗試。
今年4月，流水鎮劉台村1宗地就地入市拍賣成交，敲響了我省農村集體經營性建設用地入市的「第一槌」。小河鎮高康村2宗地以調整入市方式掛牌出讓。此外，宜城市已有32宗入市和9宗徵收地塊納入年度計劃。
小橋、流水、人家，古樹、老宅、新變化……在宜城市流水鎮鶯河村，和諧秀美的鄉村風光讓遊人流連忘返。「十多間搖搖欲墜的老宅子通過改造成了寶貝。」流水鎮副鎮長舒紹忠說，鎮政府回購村民的宅基地，邀請湖北根富建築規劃設計有限公司對整個村落進行規劃和改造。「小規模、組團式、微田園、生態化」的「醉美鶯河」品牌，已經成為宜城市新型城鎮化試點建設的新亮點。「每天都有客人來，周末常常忙不過來。」艾元梅開飯館的房子是村民全天元的老宅子。因為長期無人居住，這間老宅子破舊不堪。1年前，全天元「有償退出」宅基地後，老房迎來了新生。
7月13日傍晚，南營街道辦事處安堖村的大黃堰廣場，村民們放起歡快的音樂，跳起了廣場舞。「廣場上原有的6戶居民，通過『宅改』有償退出宅基地。」南營街道辦事處黨委副書記、主任艾小通表示，「宅改」工作讓農村面貌發生了翻天覆地的變化。
王集鎮槐樹村利用騰退的土地硬化道路、修建花園，村民足不出戶盡享「瓜果梨桃、鳥語花香」的風景。
流水鎮劉台村將騰退宅基地的居民引導入住落花潭小區，騰退的607畝宅基地，剔除社區建設佔地173畝，還節約土地434畝，有效提高了土地集約利用水平。
流水鎮黃沖村一次性收取村民3年宅基地有償使用費19.5萬元。經過村民代表大會商議，該村已修建一座文化廣場，安裝了48盞路燈，村內環境大改善。「宅基地改革就是要促進農民利益進行再分配，因此是一項牽一發而動全身的改革。」鄭泳說，宜城市在「宅改」中做出了有益探索，希望提高農民們的獲得感，更希望通過這些探索，為國家層面提供可復制、可推廣的「宜城樣本」。

⑵ 淺析如何做好農村宅基地管理工作

一、依法依規，嚴格執行政策
1、嚴格執行「一戶一宅」政策。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，凡原宅基地未利用或將原住房出賣、出租、贈與他人後，再申請宅基地的，不得批准。嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅辦理相關手續。
2、嚴格宅基地申請條件。凡屬集體經濟組織且在本集體經濟組織內承擔相應義務並從事生產經營活動的農村村民，符合下列情形之一的，方可申請住宅建設用地：
（1）因無住房或現有住房面積明顯低於規定標准，需要新建住房或擴大住房面積的;
（2）因國家、集體建設需要原宅基地被徵收或被佔用的;
（3）因發生或防禦自然災害以及實施村鎮規劃、土地整理需要遷建的;
（4）原房屋屬舊房、危房或被災毀需申請原地改建、重建的；
（5）多子女家庭，有子女已達婚齡，確需分居立戶的；
（6）經批准，戶口由外地遷入本集體經濟組織，經集體經濟組織分配承包田，同時承擔村民義務，且在原籍沒有宅基地的。
3、嚴格宅基地面積標准。每戶的總用地面積標准為：使用耕地的，面積不超過130平方米；佔用原宅基地、空閑地、荒山荒坡的，面積不超過210平方米；佔用其他土地的，面積不超過180平方米。
4、嚴格耕地保護。宅基地選址應優先選擇原址重建，要充分利用荒地和空閑地，盡量不佔或少佔耕地，禁止佔用基本農田。村內有空閑地、原宅基地未利用的，不得佔用耕地。對違反土地利用總體規劃，非法佔用耕地建房的，依法予以拆除。
二、科學規劃，合理確定用地布局
1、強化規劃的管控和引導作用。宅基地選址必須符合鄉鎮土地利用總體規劃和鄉村建設規劃。各鄉鎮要劃定符合村民建房的區域，積極引導村民在符合規劃的區域內選擇宅基地建房。
2、注重防範地質災害。新選址宅基地，要認真做好地質災害危險性評估分析，指導村民在無地質災害區選址建房。對處於地質災害易發區的已有村民房屋，要動員其遷離易發區域，另行選址建房。
3、倡導彰顯特色建房。各鄉鎮、街道辦事處要結合當地歷史文化特點和村民生產生活實際需求，組織設計單位設計出村民樂於接受且展現當地人文特色的建築樣式供村民選擇，促進美麗鄉村建設。
三、切實規范，有序開展農村集中成片建房工作
1、實行計劃管理。各鄉鎮、街道辦事處每年只能申報1-2個集中成片建房點，每個建房點面積控制在5-10畝內，實施集中成片建房的村不再受理單獨佔用耕地建房審批。
2、科學合理選址。成片建房選址必須符合土地利用總體規劃及鄉村建設規劃，不佔或盡量少佔耕地，原則上不得佔用水田、選址於公路沿線。城區規劃范圍內的集中成片建房由市人民政府組織發改、規劃、國土資源、住建等相關部門共同選址，實行聯合會審確定，可以採取多層「6+1」模式組織實施。規劃區范圍外按照統一供地自建的方式組織實施。
3、嚴格入戶條件。農村集中成片建房的申請對象必須符合宅基地申請條件。入戶名單由村委會審查申報、國土資源所審核、鄉鎮人民政府、街道辦事處審定，報市國土資源局備案。嚴禁私自買賣集中成片建房點宅基地和房屋。
4、公開辦事程序。農村集中成片建房應充分尊重農民意願，保障農民權益。實施集中成片建房的村要召開村民代表大會，並將擬成片建房點位置、入戶條件、建（購）房戶名單、土地調配價格、供地（房）價格、工程招標、竣工驗收、資金使用等情況進行公示，自覺接受群眾監督。
5、明晰部門職責。農村集中成片建房工作由市人民政府統一組織管理。各鄉鎮人民政府、街道辦事處是農村集中成片建房工作的實施主體，負責本轄區集中成片建房的組織實施、監管和資金管理；村委會負責集中成片建房點申報、入戶名單初審、工程實施和供地（房）的認購等具體工作；規劃部門對規劃審批手續和違反規劃情況進行管理；國土資源部門對成片建房點的用地預審、報批、土地調配和違法佔地情況進行管理；發改部門對成片建房點的立項和工程招投標進行管理；物價部門根據建房實際造價確定成片建房宅基地或房屋的成本價格；財政部門負責工程預算的評審；住建部門負責工程項目的審批和質量安全的監管；審計部門負責對工程竣工進行基建審計。
四、優化服務，提高審批效能
1、明確審批許可權。對城市規劃區范圍以外符合用地條件的農村村民建房用地，佔用原宅基地、空坪隙地、裸地等非農用地的，由市人民政府委託鄉鎮人民政府審批，具體由鄉鎮國土資源所承辦，直接發放用地批准文書，按月報市國土資源局備案和資料歸檔，市國土資源局對各鄉鎮的用地審批情況進行監督管理，並按季抽查；對城市規劃區范圍以外佔用農用地建房的及城市規劃區范圍內和縣道以上公路沿線符合用地條件的農村村民申請建房的，均須報市人民政府批准。
2、優化審批服務。國土資源、住建、規劃、交通、林業、公路等部門要切實簡化審批資料和程序，整合審批環節和流程，提高村民建房用地審批效率，做到便民利民，方便快捷。各部門自受理之日起10個工作日內完成現場勘查，對符合宅基地審批條件，市人民政府負責審批的，20個工作日內辦結，委託鄉鎮人民政府審批的，10個工作日內辦結。
3、推進建設用地增減掛鉤。各鄉鎮要根據下達的年度計劃指標，按照建設用地增減掛鉤方式，組織各村進行「空心村」治理、原宅基地及其他廢棄建設用地復墾，周轉出的指標在本村范圍內統籌用於村民單宗建房和集中成片建房。不能利用原宅基地或其他廢棄建設用地落實復墾耕地的，不得佔用耕地建房。以建設用地增減掛鉤方式審批的宅基地，不辦理農用地轉用，由市人民政府審批。
各鄉鎮依據土地利用總體規劃和年度計劃，以鄉鎮為單位設置建設用地增減掛鉤實施方案，報市國土資源局審批後，由各鄉鎮組織各村按農村土地整治要求實施。拆舊區項目竣工後，由鄉鎮組織國土資源所、農業站進行驗收，市國土資源局進行確認。增減掛鉤項目所需工作經費從耕地開墾費中列支。
4、落實耕地佔補平衡。農民建房需佔用耕地的，必須做到先補後占，占補平衡。各鄉鎮可以通過建設用地增減掛鉤復墾耕地，也可農民自行復墾或開發零星分散耕地。補充的耕地由鄉鎮組織國土資源所、農業站進行驗收，市國土資源局進行確認。
5、嚴格規范收費行為。農村村民依法按程序申請建住宅，且符合建房條件的，佔用原宅基地、空閑地、荒山荒坡的，免費辦理用地手續。對佔用耕地建房按建設用地增減掛鉤方式補充耕地並驗收確認的，免費辦理用地手續。集中成片建房供地（房）價格按物價部門核定的實際成本確定，由村委會籌集，村帳鄉代理辦開具《湖南省村級集體經濟組織收款收據》。
五、落實責任，嚴格監管執法
1、落實執法監察責任。農村宅基地查違、控違工作由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責。村級負責對本村轄區內的違法用地動態巡查工作，應自違法用地行為發生之日起2日內上報鄉鎮、街道辦事處和國土資源所。國土資源所負責動態巡查，及時發現，調查取證、及時下達《停止國土資源違法行為通知書》等相關法律文書。各鄉鎮、街道辦事處對本轄區內發生的違法用地行為，應自違法用地行為發生之日起5日內組織國土資源所等有關部門進行有效制止，防止違法用地行為事態發展。
2、加強聯合執法力度。各鄉鎮、街道辦事處要及時對非法佔用耕地建房和影響較大的非法建設的行為，組織本級國土資源、公安、住建、規劃、林業等有關部門進行制止，要求當事人拆除違法建築，恢復土地原狀。對案情重大、執法難度大的土地違法案件，由鄉鎮人民政府、街道辦事處和市國土資源局會商後上報市人民政府，由市人民政府依法組織聯合執法行動。
3、嚴格實施違紀違法行為責任追究。切實落實農村宅基地管理和耕地保護制度，嚴格實施土地管理和耕地保護過錯責任追究。在耕地保護和土地管理、開發、利用及資金使用過程中的玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為，依照有關規定實施責任追究。對非本村村民以本村村民名義變相購買集中成片建房點宅基地或房屋的非法買賣行為，依法沒收其非法購買的土地及地上建築物，並對買賣雙方處以罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。對未經批准擅自調配集中成片建房點土地動工建設、變相進行房地產開發的，按違法佔地予以查處。國家工作人員參與、縱容、指使非法佔地、非法買賣集體土地和購買集中成片建房點房屋的，嚴格追究責任並進行紀律處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

⑶ 宅基地將怎樣進行改革

「關於農村宅基地改革的問題，目前確實有一個試點方案，已經編制完成了，但還沒有最後批准。」23日上午，一位不願具名的國土資源部內部人士向記者證實，國土資源部已經初步編制完成了農村宅基地制度改革試點方案。
所謂農村宅基地，是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。包括已經建設房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，已經建設房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及准備建房用的規劃地三種類型。
據悉，按照目前已經基本成型的「試點方案」，農村宅基地改革試點工作將按照「分類處理」原則的進行。所謂分類，即「城鄉建設用地擴展邊界外的傳統農區」和「城鄉建設用地擴展邊界內」兩類，對於這兩類不同情況，將以不同方式貫徹「一戶一宅」的原則。
試點方案規定，在城鄉建設用地擴展邊界外的傳統農區，繼續實行「一戶一宅」、面積法定的宅基地分配製度。對人均耕地少，二、三產業比較發達的地區，實行相對集中建房落實「一戶一宅」，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配。
而在城鄉建設用地擴展邊界內，政府或集體通過集中建設農村公寓、農民住宅小區，將法定面積宅基地等值轉換為住宅，落實「一戶一宅」。已沒有新增宅基地可供分配的，農民集體可利用村莊存量建設用地，在政府支持下集中建設公寓式住宅，落實農村住房建設的宅基地權益。
記者了解到，試點方案還規定，農戶初次分配的宅基地，繼續實行規定面積內無償取得，有條件地區試行有償選位；超標佔用宅基地和一戶多宅的，超過部分實行有償使用；集體經濟組織成員因有償流轉或退還宅基地後再次申請的，可有償取得；非集體經濟組織成員通過繼承房屋或其他合法方式佔有和使用宅基地，實行有償使用；農戶可自願有償退出宅基地。

⑷ 農村集體產權制度改革宅基地如何改革的最新相關信息

1、農村土地徵收制抄度改襲革的基本思路
縮小土地徵收范圍，規范土地徵收程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。
2、集體經營性建設用地制度改革的基本思路
允許土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的存量農村集體建設用地，與國有建設用地享有同等權利，在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，完善入市交易規則、服務監管制度和土地增值收益的合理分配機制。
3、宅基地制度改革的基本思路
在保障農戶依法取得的宅基地用益物權基礎上，改革完善農村宅基地制度，探索農民住房保障新機制，對農民住房財產權作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自願有償退出機制，探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑。
4、土地承包經營今後可能的變化
穩定農村土地承包關系並保持長久不變，適時延包耕地。在基本完成農村集體土地所有權確權登記頒證的基礎上，按照不動產統一登記原則，加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記頒證工作。明確和提升農村土地承包經營權確權登記頒證的法律效力。