村宅基地改革工作经验做法

⑴ 宅基地改革 如何释放农村发展新活力

“宅改”破冰，难关挡不住改革步伐
7月12日下午，夕阳下的宜城市流水镇刘台村四组，十分寂静。几户老宅摇摇欲坠，破败的院子里杂草丛生。
“70%的村民都存在‘一户多宅’的现象，大量房屋常年无人居住。”刘台村党支部书记赵永东说，这里已经成了远近闻名的“空心村”。
一边是农民进城，大量宅基地废弃闲置；一边是农村用地紧张，保护耕地任务紧迫。这样的矛盾，在宜城市越来越突出。
2015年，宜城市在调查摸底中发现，全市农村10.66万户农民，有8.63万户农民宅基地占地超面积，占81%。
“村民乱搭乱建，没有约束力，想建多大建多大。”宜城市刘猴镇胡坪村党支部书记尹兴友说，不少村民的宅基地达到五六百平方米。
宜城市提供的数据显示，该市农村共有闲置宅基地、一户多宅占用地及村内闲置地约8万亩，占农村居民用地总面积的50%。
摸清家底后，宜城市开始探索改革的路径。
“因地制宜，紧贴宜城实际，坚守改革底线，坚持问题导向，试制度、试规则、试成效。”宜城市委书记郭静表示，承担改革任务以来，该市以“制度创新”为核心、以“制度建设”为主线，积极稳妥地推进各项改革工作。
将“宅改”工作作为“书记工程”，该市市委书记挂帅上阵，500名干部进村入户开展宣传，收集上报1000多条农民意见、建设。通过一系列扎实有效的工作，“宅改”工作在宜城市家喻户晓。
归纳总结103条措施、召开43次研讨会听取各方意见……最终敲定的《宜城市农村宅基地制度改革试点实施方案》，一次性获得国土资源部批复认可。
实行“多规合一”制度、9项农村宅基地改革制度……多措并举为宜城市宅基地改革工作保驾护航。通过大胆探索、破旧立新，宜城市农民建房做到了“无规划不审批，无设计不建房”。
实地测量，确权登记。该市完成11.24万宗农村宅基地的地籍测量和权属调查，同步开展农民住房测量，并成立宜城市不动产登记局。“有了证，就有了法律保障，心里踏实多了。”宜城市流水镇刘台村七组农民文化全去年拿到了期盼已久的不动产权证，非常开心。截至目前，宜城市共发放“房地一体”不动产权证2.6万余本。“改革首先要让老百姓认可，要体现公平公正公开。”宜城市国土资源局党委书记、局长何海燕表示，最终目标是农村宅基地不仅管得住，而且管得好。
出台《宜城市农村宅基地历史遗留问题处理办法》，在尊重历史、正视事实、区别对待的前提下，分四个时间段，差异化解决了5500多个历史遗留问题。
采取“明确基准、划定区间、村民自治”方式，宜城市结合各村实际建立“有偿使用、有偿退出”机制：根据集镇、中心村、普通村制定差异化农村基准地价；划定三个收费区间，宅基地200平方米以下的，免费使用；超出面积分别按基准地价乘以不同系数收费。
刘猴镇胡坪村村民吴昌财家宅基地面积超标29平方米，全村户均宅基地面积为243平方米，胡坪村基准地价为每平方米1元，村里确定超过2000平方米的收费系数为0.5；超过全村户均面积部分缴费系数为1，因此他每年需要缴费14.5元。
宜城市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室（以下简称宜城土改办）的数据显示，宅基地超面积的有偿使用费“村收村支”，目前已收取7.2万户农民的1207万元有偿使用费，主要用于宅基地回购和村公益事业。
刘台村党支部书记赵永东说，在政策引导下，刘台村四组59户居民选择“有偿退出”宅基地，腾退土地113亩。
3年来，宜城市2500余户农民多渠道退出宅基地，节约用地7600亩。
突破难点，创新激发出改革动力
改革进入深水区，改一点、革一点都是在要害之处。宅基地改革，更是如此。“承担试点工作，是宜城市在新的历史起点上推进农村改革的重大机遇。”宜城市市长、宜城土改办主任严广超说，宜城市必须抓住机遇，顺势而为，勇挑重担，探索创新。
3年来，宜城市直面改革中深层次问题，不怕伤筋动骨，实施一系列有效措施将改革推向深入。“突破过去按地类确定宅基地面积方式，将人均耕地面积作为主要参考因子确定宅基地面积标准。”宜城市副市长郑泳说，该市创新采用大数据采样确定宅基地面积标准，邀请武汉的专家团队合作研究，选取全省具有代表性的14个地区2900多个宅基地样本进行分析论证。
改革不能孤立进行，不能碎片化推进。宜城市在改革中大力探索“宅改+””，实践了多样化“改革结合”新模式。
胡坪村位于刘猴镇东北端，现有宅基地624宗。在村党支部书记尹兴友眼里，该村宅基地面积呈现“一大三多”的特点：宅基地面积大，自然村庄多、单家独院多、闲置宅基地多。
为了推进“宅改”工作，该村采取了一系列“宅改+”做法，取得了很好的成效。
“宅改+现代农业”。胡坪村将6户村民腾退的宅基地进行复垦还田，增加耕地面积3.5亩，流转给湖北胡坪现代农业科技有限公司进行葛根规模化、产业化种植。
“宅改+生态旅游”。该村将基础设施相对较好的宅基地保留下来，改造成民宿，开拓观光旅游产业。
“宅改+村民自治”。胡坪村村民王桂香打算腾退名下一宗不常用的宅基地。在村委会的协调下，因征地拆迁而无房的同村贫困村民以8万元购买了王桂香的宅基地，双方各自确权办理了证件。
“他不用花十几万元盖房子，我对转让价格也满意。”王桂香说，“宅改”政策的灵活运用，充分考虑了农民各方的利益。
何海燕表示，“宅改”工作要提高农民的获得感，就必须搭建更多平台，留好更多“接口”，在政策允许的范围内，结合更多方式方法开展创新。
流水镇黄冲村积极发挥村两委“领头羊”的作用，成立村级理事会，制定村规民约，通过“大制度+小办法”，推进“宅改”工作。
“有村民代表提议将宅基地有偿使用与村庄绿化结合起来，凡种植有5厘米以上树木的，每棵树可按5平方米的有偿使用款返还。”流水镇黄冲村党支部书记王朝富说，村民理事会商议后，赞成了这个建议，村民对“宅改”工作的积极性一下就提高了。
长期以来，宅基地管理乱象丛生，基层国土部门人力、物力有限，管不了；村集体人口流出进一步加大，村集体管理不断弱化。
“要改变这种‘看得见的管不着，管得着的看不到’的窘境，必须加强党的领导。”何海燕说。
小河镇创新管理手段，整合国土、城管、城建等各方力量，把执法权限统一后下放到村集体，对土地利用规划下的违法建房行为进行监管。“村组网格员日常巡查，执法分局、土地管理部门现场勘验，实行三级联批制。”小河镇党委书记付青峰介绍，通过这种方式确保建房有规划、违建抓预防。
成效显著，发展释放了改革红利
去年5月27日，宜城市流水镇黄冲村六组村民肖龙以宅基地的不动产权证为抵押，成功从农业银行宜城市支行贷款8万元购买挖掘机承包工程。
通过一年发展，肖龙不仅偿还了贷款，还先后购买了两台挖掘机。7月13日，记者来到他家时，他正在浏览网页，打算给家里添置一台小轿车。“宅基地能换票子，老房子能变钱袋子。”肖龙说，这样的宅基地改革才真正改到了老百姓的心坎上。
宜城土改办工作人员龚建桥介绍，目前宜城市有52户居民通过宅基地抵押，从银行获得756万元贷款。“确权、赋能、流通，让土地资源流通起来。”郑泳说，宜城市在“土地入市”上也做了大量的尝试。
今年4月，流水镇刘台村1宗地就地入市拍卖成交，敲响了我省农村集体经营性建设用地入市的“第一槌”。小河镇高康村2宗地以调整入市方式挂牌出让。此外，宜城市已有32宗入市和9宗征收地块纳入年度计划。
小桥、流水、人家，古树、老宅、新变化……在宜城市流水镇莺河村，和谐秀美的乡村风光让游人流连忘返。“十多间摇摇欲坠的老宅子通过改造成了宝贝。”流水镇副镇长舒绍忠说，镇政府回购村民的宅基地，邀请湖北根富建筑规划设计有限公司对整个村落进行规划和改造。“小规模、组团式、微田园、生态化”的“醉美莺河”品牌，已经成为宜城市新型城镇化试点建设的新亮点。“每天都有客人来，周末常常忙不过来。”艾元梅开饭馆的房子是村民全天元的老宅子。因为长期无人居住，这间老宅子破旧不堪。1年前，全天元“有偿退出”宅基地后，老房迎来了新生。
7月13日傍晚，南营街道办事处安垴村的大黄堰广场，村民们放起欢快的音乐，跳起了广场舞。“广场上原有的6户居民，通过‘宅改’有偿退出宅基地。”南营街道办事处党委副书记、主任艾小通表示，“宅改”工作让农村面貌发生了翻天覆地的变化。
王集镇槐树村利用腾退的土地硬化道路、修建花园，村民足不出户尽享“瓜果梨桃、鸟语花香”的风景。
流水镇刘台村将腾退宅基地的居民引导入住落花潭小区，腾退的607亩宅基地，剔除社区建设占地173亩，还节约土地434亩，有效提高了土地集约利用水平。
流水镇黄冲村一次性收取村民3年宅基地有偿使用费19.5万元。经过村民代表大会商议，该村已修建一座文化广场，安装了48盏路灯，村内环境大改善。“宅基地改革就是要促进农民利益进行再分配，因此是一项牵一发而动全身的改革。”郑泳说，宜城市在“宅改”中做出了有益探索，希望提高农民们的获得感，更希望通过这些探索，为国家层面提供可复制、可推广的“宜城样本”。

⑵ 浅析如何做好农村宅基地管理工作

一、依法依规，严格执行政策
1、严格执行“一户一宅”政策。农村村民一户只能拥有一处宅基地，凡原宅基地未利用或将原住房出卖、出租、赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅办理相关手续。
2、严格宅基地申请条件。凡属集体经济组织且在本集体经济组织内承担相应义务并从事生产经营活动的农村村民，符合下列情形之一的，方可申请住宅建设用地：
（1）因无住房或现有住房面积明显低于规定标准，需要新建住房或扩大住房面积的;
（2）因国家、集体建设需要原宅基地被征收或被占用的;
（3）因发生或防御自然灾害以及实施村镇规划、土地整理需要迁建的;
（4）原房屋属旧房、危房或被灾毁需申请原地改建、重建的；
（5）多子女家庭，有子女已达婚龄，确需分居立户的；
（6）经批准，户口由外地迁入本集体经济组织，经集体经济组织分配承包田，同时承担村民义务，且在原籍没有宅基地的。
3、严格宅基地面积标准。每户的总用地面积标准为：使用耕地的，面积不超过130平方米；占用原宅基地、空闲地、荒山荒坡的，面积不超过210平方米；占用其他土地的，面积不超过180平方米。
4、严格耕地保护。宅基地选址应优先选择原址重建，要充分利用荒地和空闲地，尽量不占或少占耕地，禁止占用基本农田。村内有空闲地、原宅基地未利用的，不得占用耕地。对违反土地利用总体规划，非法占用耕地建房的，依法予以拆除。
二、科学规划，合理确定用地布局
1、强化规划的管控和引导作用。宅基地选址必须符合乡镇土地利用总体规划和乡村建设规划。各乡镇要划定符合村民建房的区域，积极引导村民在符合规划的区域内选择宅基地建房。
2、注重防范地质灾害。新选址宅基地，要认真做好地质灾害危险性评估分析，指导村民在无地质灾害区选址建房。对处于地质灾害易发区的已有村民房屋，要动员其迁离易发区域，另行选址建房。
3、倡导彰显特色建房。各乡镇、街道办事处要结合当地历史文化特点和村民生产生活实际需求，组织设计单位设计出村民乐于接受且展现当地人文特色的建筑样式供村民选择，促进美丽乡村建设。
三、切实规范，有序开展农村集中成片建房工作
1、实行计划管理。各乡镇、街道办事处每年只能申报1-2个集中成片建房点，每个建房点面积控制在5-10亩内，实施集中成片建房的村不再受理单独占用耕地建房审批。
2、科学合理选址。成片建房选址必须符合土地利用总体规划及乡村建设规划，不占或尽量少占耕地，原则上不得占用水田、选址于公路沿线。城区规划范围内的集中成片建房由市人民政府组织发改、规划、国土资源、住建等相关部门共同选址，实行联合会审确定，可以采取多层“6+1”模式组织实施。规划区范围外按照统一供地自建的方式组织实施。
3、严格入户条件。农村集中成片建房的申请对象必须符合宅基地申请条件。入户名单由村委会审查申报、国土资源所审核、乡镇人民政府、街道办事处审定，报市国土资源局备案。严禁私自买卖集中成片建房点宅基地和房屋。
4、公开办事程序。农村集中成片建房应充分尊重农民意愿，保障农民权益。实施集中成片建房的村要召开村民代表大会，并将拟成片建房点位置、入户条件、建（购）房户名单、土地调配价格、供地（房）价格、工程招标、竣工验收、资金使用等情况进行公示，自觉接受群众监督。
5、明晰部门职责。农村集中成片建房工作由市人民政府统一组织管理。各乡镇人民政府、街道办事处是农村集中成片建房工作的实施主体，负责本辖区集中成片建房的组织实施、监管和资金管理；村委会负责集中成片建房点申报、入户名单初审、工程实施和供地（房）的认购等具体工作；规划部门对规划审批手续和违反规划情况进行管理；国土资源部门对成片建房点的用地预审、报批、土地调配和违法占地情况进行管理；发改部门对成片建房点的立项和工程招投标进行管理；物价部门根据建房实际造价确定成片建房宅基地或房屋的成本价格；财政部门负责工程预算的评审；住建部门负责工程项目的审批和质量安全的监管；审计部门负责对工程竣工进行基建审计。
四、优化服务，提高审批效能
1、明确审批权限。对城市规划区范围以外符合用地条件的农村村民建房用地，占用原宅基地、空坪隙地、裸地等非农用地的，由市人民政府委托乡镇人民政府审批，具体由乡镇国土资源所承办，直接发放用地批准文书，按月报市国土资源局备案和资料归档，市国土资源局对各乡镇的用地审批情况进行监督管理，并按季抽查；对城市规划区范围以外占用农用地建房的及城市规划区范围内和县道以上公路沿线符合用地条件的农村村民申请建房的，均须报市人民政府批准。
2、优化审批服务。国土资源、住建、规划、交通、林业、公路等部门要切实简化审批资料和程序，整合审批环节和流程，提高村民建房用地审批效率，做到便民利民，方便快捷。各部门自受理之日起10个工作日内完成现场勘查，对符合宅基地审批条件，市人民政府负责审批的，20个工作日内办结，委托乡镇人民政府审批的，10个工作日内办结。
3、推进建设用地增减挂钩。各乡镇要根据下达的年度计划指标，按照建设用地增减挂钩方式，组织各村进行“空心村”治理、原宅基地及其他废弃建设用地复垦，周转出的指标在本村范围内统筹用于村民单宗建房和集中成片建房。不能利用原宅基地或其他废弃建设用地落实复垦耕地的，不得占用耕地建房。以建设用地增减挂钩方式审批的宅基地，不办理农用地转用，由市人民政府审批。
各乡镇依据土地利用总体规划和年度计划，以乡镇为单位设置建设用地增减挂钩实施方案，报市国土资源局审批后，由各乡镇组织各村按农村土地整治要求实施。拆旧区项目竣工后，由乡镇组织国土资源所、农业站进行验收，市国土资源局进行确认。增减挂钩项目所需工作经费从耕地开垦费中列支。
4、落实耕地占补平衡。农民建房需占用耕地的，必须做到先补后占，占补平衡。各乡镇可以通过建设用地增减挂钩复垦耕地，也可农民自行复垦或开发零星分散耕地。补充的耕地由乡镇组织国土资源所、农业站进行验收，市国土资源局进行确认。
5、严格规范收费行为。农村村民依法按程序申请建住宅，且符合建房条件的，占用原宅基地、空闲地、荒山荒坡的，免费办理用地手续。对占用耕地建房按建设用地增减挂钩方式补充耕地并验收确认的，免费办理用地手续。集中成片建房供地（房）价格按物价部门核定的实际成本确定，由村委会筹集，村帐乡代理办开具《湖南省村级集体经济组织收款收据》。
五、落实责任，严格监管执法
1、落实执法监察责任。农村宅基地查违、控违工作由乡镇人民政府、街道办事处负责。村级负责对本村辖区内的违法用地动态巡查工作，应自违法用地行为发生之日起2日内上报乡镇、街道办事处和国土资源所。国土资源所负责动态巡查，及时发现，调查取证、及时下达《停止国土资源违法行为通知书》等相关法律文书。各乡镇、街道办事处对本辖区内发生的违法用地行为，应自违法用地行为发生之日起5日内组织国土资源所等有关部门进行有效制止，防止违法用地行为事态发展。
2、加强联合执法力度。各乡镇、街道办事处要及时对非法占用耕地建房和影响较大的非法建设的行为，组织本级国土资源、公安、住建、规划、林业等有关部门进行制止，要求当事人拆除违法建筑，恢复土地原状。对案情重大、执法难度大的土地违法案件，由乡镇人民政府、街道办事处和市国土资源局会商后上报市人民政府，由市人民政府依法组织联合执法行动。
3、严格实施违纪违法行为责任追究。切实落实农村宅基地管理和耕地保护制度，严格实施土地管理和耕地保护过错责任追究。在耕地保护和土地管理、开发、利用及资金使用过程中的玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为，依照有关规定实施责任追究。对非本村村民以本村村民名义变相购买集中成片建房点宅基地或房屋的非法买卖行为，依法没收其非法购买的土地及地上建筑物，并对买卖双方处以罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。对未经批准擅自调配集中成片建房点土地动工建设、变相进行房地产开发的，按违法占地予以查处。国家工作人员参与、纵容、指使非法占地、非法买卖集体土地和购买集中成片建房点房屋的，严格追究责任并进行纪律处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

⑶ 宅基地将怎样进行改革

“关于农村宅基地改革的问题，目前确实有一个试点方案，已经编制完成了，但还没有最后批准。”23日上午，一位不愿具名的国土资源部内部人士向记者证实，国土资源部已经初步编制完成了农村宅基地制度改革试点方案。
所谓农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
据悉，按照目前已经基本成型的“试点方案”，农村宅基地改革试点工作将按照“分类处理”原则的进行。所谓分类，即“城乡建设用地扩展边界外的传统农区”和“城乡建设用地扩展边界内”两类，对于这两类不同情况，将以不同方式贯彻“一户一宅”的原则。
试点方案规定，在城乡建设用地扩展边界外的传统农区，继续实行“一户一宅”、面积法定的宅基地分配制度。对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，实行相对集中建房落实“一户一宅”，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配。
而在城乡建设用地扩展边界内，政府或集体通过集中建设农村公寓、农民住宅小区，将法定面积宅基地等值转换为住宅，落实“一户一宅”。已没有新增宅基地可供分配的，农民集体可利用村庄存量建设用地，在政府支持下集中建设公寓式住宅，落实农村住房建设的宅基地权益。
记者了解到，试点方案还规定，农户初次分配的宅基地，继续实行规定面积内无偿取得，有条件地区试行有偿选位；超标占用宅基地和一户多宅的，超过部分实行有偿使用；集体经济组织成员因有偿流转或退还宅基地后再次申请的，可有偿取得；非集体经济组织成员通过继承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地，实行有偿使用；农户可自愿有偿退出宅基地。

⑷ 农村集体产权制度改革宅基地如何改革的最新相关信息

1、农村土地征收制抄度改袭革的基本思路
缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。
2、集体经营性建设用地制度改革的基本思路
允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。
3、宅基地制度改革的基本思路
在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。
4、土地承包经营今后可能的变化
稳定农村土地承包关系并保持长久不变，适时延包耕地。在基本完成农村集体土地所有权确权登记颁证的基础上，按照不动产统一登记原则，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作。明确和提升农村土地承包经营权确权登记颁证的法律效力。